Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Номер журнала:

Автор: 
Краткая информация об авторе (ах): 

кандидат юридических наук, кандидат исторических наук, доцент-исследователь кафедры земельного и экологического права Российского университета дружбы народов

Аннотация: 

В статье рассматривается генезис права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Анализируется процесс становления данного института, начиная с советской системы права на земельные участки и вплоть до закрепления данного права на земельные участки в ЗК РФ и ГК РФ настоящего времени. Исследуется порядок возникновения, прекращения, а также содержания данного права.  Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является по своей природе ограниченным вещным правом на земельные участки, регламентируемое законодательством современной России. Данный земельный титул применяется в отношении земельных участков юридических лиц и может быть установлен только в отношении земель (земельных участков), находящихся в государственной и муниципальной собственности. Законодатель не ограничил во времени существование этого права, поэтому было бы целесообразно не исключать его из системы ограниченных вещных прав на земельные участки, предполагаемой в реформируемом ГК РФ. 

Ключевые слова: 

вещное право, ограниченные вещные права на земельные участки, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, земельный участок, Земельный Кодекс, Гражданский Кодекс, реформа гражданского права, система вещных прав, Россия, РФ.

     Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками (пункт 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации) [9] [10], включает следующие вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты, а также право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом  [5], [6]. При этом вещными ограниченными правами на землю в этом перечне являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

     Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком появилось еще в советское время. Данная форма пользования земельными участками, возникшая в СССР, была единственным правом на землю, как для юридических, так и для физических лиц.

     Само название правомочия означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка, при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе [12, стр. 20].

     Земельный кодекс Российской Федерации [13, ст. 4147] устанавливает круг юридических лиц, которым может быть предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования. К ним относятся: государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия Президентов Российской Федерации, прекративших свои полномочия, органы государственной власти и органы местного самоуправления.

     На основании ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.

     Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

     В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

     В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ).

     Земельный кодекс РФ внес существенные изменения в порядок предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления кодекса в силу не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организациям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам прежнего земельного законодательства все они могли использовать землю на указанном праве, хотя на практике в последние годы коммерческим организациям земли в бесплатное пользование практически не предоставлялись, участки предлагалось покупать либо арендовать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 ЗК РФ подробно регулирует права граждан на такие земельные участки.

     Важно отметить, что ЗК РФ гарантировал гражданам, что автоматического прекращения права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности.

     В соответствии с ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» [13] [4] передача в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоряжения такими земельными участками, вероятнее всего исчезнет.

     При этом в Законе о введении в действие специально указано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному Земельным кодексом Российской Федерации праву постоянного (бессрочного) пользования.

     В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 ст. 20, установлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц Законом о введении в действие установлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны были переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2004 года.

     Порядок переоформления юридическим лицом права на земельный участок установлен также Законом о введении в действие Земельного кодекса. Этот порядок включает:

     – подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;

     – принятие решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РФ);

     – государственную регистрацию права в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Поскольку до 2004 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками коммерческими и некоммерческими организациями существовало, Законом о введении в действие установлены следующие правила. При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (постоянного) пользования земельными участками подлежат переоформлению на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

     Еще одно нововведение Земельного кодекса Российской Федерации в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками — запрет распоряжения этими участками. До принятия ЗК РФ землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

     Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собственнику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 35  Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

     Особые правила предусмотрены для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, предоставленные садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединениям граждан или организациям. Главным обстоятельством является то, что до 23 апреля 1998 г. были созданы садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками. В ФЗ ст. 28 от 15 апреля 1998 г. 366-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [16, ст. 1801] [8] данные организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам на право собственности. Срок переоформления установлен не был. Решение о переоформлении должно приниматься органом государственной власти или органом местного самоуправления.

     Согласно федеральному закону от 24 июля 2007 г. №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности» [15, ст. 4009] до 1 января 2013 г. юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные объекты могут переоформить их на право аренды или приобрести в собственность. Все остальные юридические лица обязаны были до 1 января 2010 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или приобрести их в собственность. При этом религиозные организации могут переоформить землю на право безвозмездного срочного пользования бесплатно.

     По общему правилу приобретение земельных участков в собственность в результате переоформления осуществляется за плату. Исключениями из этих правил являются бесплатное переоформление земель на право собственности у религиозных организаций по решению субъекта РФ, согласно п. 4. ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [3] [7] [14, стр. 3018].

     Владение и пользование земельными участками землепользователь может осуществлять в пределах, установленных законом. Существенным является, то обстоятельство, что гражданское законодательство дозволяет распоряжаться земельными участками, предоставленными лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, а именно передавать их с согласия собственника в аренду или безвозмездное срочное пользование. Земельный кодекс ч. 4 ст. 20 установил запрет распоряжаться такими земельными участками.

     Землепользователь может добровольно отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования, а также данное право может быть принудительно прекращено по основаниям, указанным в ст. 45 ЗК РФ.

     Таким образом, данное ограниченное вещное право на землю, существующее в России, используется юридическими лицами и может быть установлено только в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Важно отметить, что законодатель не ограничил во времени существование этого права. Поэтому было бы целесообразно не исключать его из системы российского права.

ЛИТЕРАТУРА: 
[1] Волков А.М.  Публичное управление недропользованием в России (современный период) // Правовая инициатива. 2013. № 7. 
[2] Езжева М.Н. Понятие права собственности на землю в российском законодательстве XIX в // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2010. № 1. 
[3] Парламентская газета, № 140-141, 27.07.2002.
[4] Парламентская газета, № 204-205, 30.10.2001.
[5] Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.07.2010 № Ф03-4637/2010 по делу № А24-5842/2009 // СПС «Консультант плюс».
[6] Постановление 9 ААС от 24.12.2008 № 09АП-16343/2008-ГК по делу № А40-29103/08-6-191 // СПС «Консультант плюс».
[7] Российская газета, № 137, 27.07.2002
[8] Российская газета, № 79, 23.04.1998
[9] Российская газета от 8 декабря 1994 г.
[10] Российская газета от 6, 7, 8 февраля 1996 г.
[11] Румянцев Ф.П. О новых изменениях в нормативном регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения // Юридическая наука. 2011. № 4. 
[12] Сборник материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 06.08.2002. – М.: Консультант, 2002.
[13] Собрание законодательства Российской Федерации. 29.10.2001. № 44.
[14] Собрание законодательства Российской Федерации, 29.07.2002, № 30.
[15] Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 31.
[16] Собрание законодательства Российской Федерации, 20.04.1998. № 16.
Заголовок En: 

Right of Continuous (Termless) Land Plot Use

Аннотация En: 

In the present article the genesis of the right for permanent (perpetual) usage of land is discusses. Process of this institution establishing, starting with the Soviet system of land rights and up to securing of this right to land in the Land Code of the Russian Federation and the Civil Code of the Russian Federation at the present time is analyzes. Order of occurrence, termination, as well as the content of this right is studied. The right of permanent (perpetual) use of land is inherently limited property rights over land, regulated by law in modern Russia. This land title may be applies to legal owned by the incorporated entities and may be set in relation to land owned by the state and municipal authorities. Legislator did not limit in time existence of this right, so it would be reasonable not to exclude it from the system of limited real rights on land in the proposed reformed of Civil Code of the Russian Federation.

Ключевые слова En: 

real right, limited real rights for land plots, right of continuous (termless) use of land plot, land plot, Land Code, Civil Code, reform of civil law, system of real rights, Russia, Russian Federation.