Правовые последствия нотариального удостоверения сделок с земельными участками

Номер журнала:

Автор: 
Краткая информация об авторе (ах): 

технический работник нотариуса Весьегонского нотариального округа Тверской области

Аннотация: 

В статье исследуются правовые последствия нотариального удостоверения сделок с земельными участками на современном этапе. Автор рассматривает цель нотариального удостоверения сделок в ключе повышенной доказательственной силы нотариального акта. В рамках рассматриваемого вопроса анализируется проект Федерального Закона «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ». Автором отмечается, что удостоверительная процедура должна обеспечивать придание нотариальным актам как презумпции законности, так и презумпции достоверности. Особое внимание уделено рассмотрению вопроса об изменении  с 1 февраля 2014 года процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, в настоящее время проводится идея отказа от правовой экспертизы документов, поступающих на государственную регистрацию по нотариально удостоверенным договорам, что направлено на избежание дублирования функций публичных субъектов в ходе осуществления ими своей деятельности, оказания содействия по вопросу определения области их ответственности. Автор подчеркивает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не способна заменить нотариальное удостоверение сделок с земельной недвижимостью, так как нотариус выполняет те функции, которые не может выполнить государственная регистрация, охватывая ту стадию возникновения правоотношений, которые не затрагиваются государственной регистрацией.

Ключевые слова: 

сделка, нотариальное удостоверение сделок, недвижимое имущество, земельный участок, государственная регистрация сделок, нотариат, нотариальное действие.

     Нотариальная форма удостоверения сделок совершается в установленном законом порядке уполномоченными лицами и направлена на достижение определенного правового результата по осуществлению субъективных прав и законных интересов граждан и организаций.

     Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не дает абсолютных гарантий действительности сделки, однако снимает почву для последующих споров по многим вопросам: подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки и т.п.

     В определении Конституционного Суда РФ от 16 октября 2001 г. № 212-О указано, что нотариальное удостоверение установлено для контроля со стороны государства за совершением сделок с недвижимостью, его введение создает дополнительные гарантии законности сделки, надлежащего выполнения ее сторонами соответствующего обязательства и призвано способствовать укреплению и стабильности гражданского оборота в целом.

     В юридической литературе не без оснований указывается, что нотариально удостоверенный акт обладает повышенной доказательственной силой. Вводится презумпция законности и достоверности нотариальных актов (ст. 15 проекта Федерального Закона «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ» [2]), что устанавливает ограничение принципа свободной оценки доказательств, что устанавливает ограничение принципа свободной оценки доказательств [11. С. 65], наделению их особой доказательственной силой [1. С. 11]. По всем остальным критериям нотариальный акт оценивается на основании общих правил [10. С.45].

     Удостоверительная процедура должна обеспечивать придание нотариальным актам как презумпции законности, так и презумпции достоверности. Сделка, чтобы иметь силу в соответствии с требованием законности, должна объединять в себе установленные законом условия, то есть воля сторон сделки была выражена свободно и сознательно. Достоверность удостоверенной сделки означает, что обстоятельства такой сделки доподлинно известны, поскольку они произошли, были изложены в документе и проверены в присутствии нотариуса.

     Государственная регистрация нотариально удостоверенной сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 163 Федерального закона 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6]), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

     В случае, если сторона совершает сделку в нотариальной форме, но умирает до ее регистрации, в состав наследства входит право зарегистрировать сделку. Такая позиция основана на невозможности провести регистрацию сделки не в результате недобросовестных действий («уклонении») другой стороны сделки, а независимо от воли участников сделки (признании недееспособным, смерти, ограничении дееспособности, иных уважительных и заслуживающих внимания обстоятельств, возникших после заключения сделки, но до момента государственной регистрации).

     Не все положения нотариального акта будут обладать особой юридической силой, а только те из них, которые отражают факты лично совершенные нотариусом или в его присутствии, то есть те факты, которые были связаны с непосредственной оценкой, им данной. В нотариальной практике большей частью это выражается в деятельности нотариуса по проверке условий действительности сделки. Нотариус выявляет волю сторон на совершение сделки, проверяет соответствие воли волеизъявлению, соответствие сделки действующему законодательству, разъясняет смысл и значение сделки, составляет документ, зачитывает его и организует подписание сторонами. Результаты подобного нотариального «расследования» включаются в доказательственную систему. В связи с этим справедливо отмечается, что актуальным является постоянное совершенствование нотариальных процедур, в рамках которых происходит установление юридически значимых обстоятельств совершенного нотариального акта [9. С. 18-22], а взаимодействие нотариальных и судебных процедур упрощает порядок установления обстоятельств по гражданскому делу.

     В юридической литературе отмечается, что при нотариальной проверке прав продавца на отчуждаемое имущество на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Так, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества, то есть проверке подлежат лишь права продавца [4. С. 15]. Тем самым ставится вопрос о способности нотариуса выступать гарантом законности указанных сделок.

     В случае выявления описок и ошибок в тексте договора, удостоверенного нотариусом, он не может быть исправлен и распечатан заново самими сторонами, так как это допускается в отношении договора составленного в простой письменной форме, что может вести к новым затратам на оплату услуг нотариуса. 

     Начиная с 1 февраля 2014 года установлено, что если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, то заявление о государственной регистрации прав и другие необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть предоставлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариусом или его работником, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных, необходимых для регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью (абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

     В этом случае правовая экспертиза органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не проводится (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), вследствие чего регистрирующий орган ответственность за законность сделки не несет (абз. 4 п. 1 ст. 31 Закона). Таким образом, ответственность за правовую экспертизу документов несет нотариус, удостоверивший договор.

     Таким образом, в настоящее время проводится идея отказа от правовой экспертизы документов, поступающих на государственную регистрацию по нотариально удостоверенным договорам, что направлено на избежание дублирования функций публичных субъектов в ходе осуществления ими своей деятельности, оказания содействия по вопросу определения области их ответственности. Это осуществляется путем более четкого определения объема проверочной, разъяснительной и удостоверительной функций между нотариусом и органом государственной регистрации прав:

     – по совершаемым сделкам с недвижимостью, приобретению (прекращению) прав на земельные участки;

     – ограничению (обременению) прав на объекты земельной недвижимости.   

     При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подаваемого в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса в этом случае осуществляются без доверенности [3].

     Подача нотариусом документов на государственную регистрацию позволяет исключить возникновение и использование фальсифицированных документов. Это удобно также для иногородних участников сделки.

     Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не способна заменить нотариальное удостоверение сделок с земельной недвижимостью, так как нотариус выполняет те функции, которые не может выполнить государственная регистрация, охватывая ту стадию возникновения правоотношений, которые не затрагиваются государственной регистрацией. Так, наиболее значимыми функциями нотариального удостоверения сделок являются: 1) установление свободы волеизъявления; 2) отсутствие пороков воли; 3) разъяснения существа совершаемой сделки и ее последствий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред (ст. 16 Основ законодательства о нотариате). В силу действующих правил нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности, поэтому с нотариусом можно и нужно советоваться по деликатным вопросам совершаемой сделки, достижения решения, устраивающего всех участников сделки.

     В результате нотариального удостоверения сделок с земельной недвижимостью обеспечивается высокая правовая защищенность правообладателей в ходе проверки подлинности документов, наведения справок о возможных ограничениях (обременениях) прав, формируется убежденность в дееспособности участников сделки, добровольности подписания договора  и т.д.

     Нотариус обеспечивает куда более глубокое понимание гражданином значения нотариально совершенных сделок, чем при заключении сделок в простой письменной форме, предоставляя возможность ему дополнительно обдумать свои интересы в ходе нотариального производства. При этом нотариус проверяет добросовестность сторон участников сделки, что является важной гарантией, поскольку присутствует значительный процент недобросовестных участников рынка земельной недвижимости. 

     Нотариальная форма также обеспечивает безопасность участников сделки, когда проверены все фактические обстоятельства: является ли сторона сделки реально существующим субъектом, жив ли гражданин-правообладатель, его ли это удостоверяющие личность документы, принадлежность ему недвижимого имущества и т.д.

     Без нотариальной формы не может быть такой высокой убежденности в законности совершаемой сделки, которая связана с выяснением для этого, не обременено ли имущество, не является ли оно предметом других сделок.

     Нотариус гарантирует законность сделки и достоверность правоустанавливающих документов, неся ответственность за допущенные им нарушения закона в ходе нотариального производства. Он удостоверяет договор, только после того как проверил наличие полного пакета надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки.

     Если правообладатель осуществляет свои действия по доверенности, то нотариус проверяет, была ли им выдана на самом деле такая доверенность, не менялось ли ее содержание, либо не отменена ли она на момент заключения сделки, имеет ли право конкретное лицо представлять интересы лица, выдавшего доверенность.

     Нотариус не только удостоверяет сделку, но и обеспечивает публичную достоверность совершенной сделки. В ходе совершения указанного нотариального действия находит свое осуществление публичный интерес, состоящий в том, чтобы обеспечить бесспорность соответствующих прав и обязанностей, а также прозрачность и стабильность оборота земельной недвижимости, полноценную реализацию государством фискальных функций.

     В соответствии с проектом Основ законодательства о нотариате и нотариальной деятельности предусмотрено, что нотариус может выступать гарантом исполнения денежных обязательств по нотариально удостоверенным договорам. Поступление таких средств на депозит нотариуса и последующее перечисление их на банковский счет продавца, позволит перевести расчеты в безналичную форму и сделать их прозрачными, гарантирующими исполнение денежной обязанности по сделкам с недвижимостью. Нотариусы могут выполнять функции налогового агента, что гарантирует поступление средств от сделок с землей в бюджет.

     Нотариально удостоверенные договоры обеспечены их принудительным исполнением путем выдачи судебного приказа согласно ст. 122 Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ [7], предусматривающей упрощенную процедуру судопроизводства.

     Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа, обращаемого непосредственно к исполнению в службу судебных приставов.

     Нотариальное удостоверение сделки с земельным участком порождает ответственность нотариуса в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее той, которая установлена законом.

     Следует отметить, что суммы страхового покрытия, предусмотренные в настоящее время в Основах о нотариате, не являются теми, которые в полной мере могут гарантировать финансовую безопасность добросовестным приобретателям.

     В случае искового разбирательства в суде нотариус вызывается на заседание как третье лицо, которое может подтвердить, что дееспособность сторон во время совершения сделки была проверена, а его показания, даваемые по совершенному им нотариальному действию, влияют на результат решения суда. Если нотариально удостоверенная сделка имеет пороки, то, несмотря на это, при согласованном волеизъявлении участников сделки, которые не подвергаются искажению, допущенными нарушениями законодательства, имеет под собой основание толкования такой сделки в пользу сохранения обязательства, а не его аннулирования, исходя из презумпции добросовестности и разумности участников гражданского оборота (ст. 10 Гражданского кодекса РФ (ч.1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ РФ [5]).

     Один экземпляр нотариально удостоверенной сделки хранится у нотариуса, а при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты. В соответствующий порядок заложена простота получения дубликата. Договор в простой письменной форме, который был утрачен, можно будет восстановить только в судебном порядке. Кроме того, подделать нотариально удостоверенный договор гораздо сложнее. В случае сомнения его всегда можно проверить у нотариуса. Исходные документы по сделке, хранящиеся у нотариуса, можно всегда затребовать в случае необходимости, например, судебного спора.

     Следует отметить, что одним из наиболее существенных негативных обстоятельств нотариального оформления сделок с недвижимостью для граждан является их сравнительно высокая платность, которая может выступать дополнительным обстоятельством, препятствующим свободному обороту земельной недвижимости.

     Таким образом, нотариально удостоверенная сделка с земельным участком официально свидетельствует факт ее совершения, придавая сделке особую юридическую силу (законность) и доказательственную силу (достоверность). Указанные свойства направлены на придание бесспорности правам и обязанностям по сделке, упрощают порядок государственной регистрации сделок, а также  упрощают порядок установления обстоятельств по гражданскому делу в случае необходимости. При этом сами по себе недостатки нотариально удостоверенной сделки целесообразно толковать в пользу сохранения обязательства, а не его аннулирования,  если они не ведут к искажению волеизъявления участников сделки.

ЛИТЕРАТУРА: 

[1] Грядов А.В. Доказательственная сила нотариального акта в праве России и Франции. М.; Берлин: Инфротрапик Медиа, 2012.
[2] О нотариате и нотариальной деятельности в РФ: проект Федерального закона //URL: http://www.consultant. ru/law/ hotdocs/28348.htm1#. UkgHHdLw18E.
[3] Основы законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г.// Российская газета № 4462-1
[4] Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Нотариус. 2013. № 5.
[5] Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
[6] Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
[7] Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002. № 46. Ст. 4532.
[8] Фокина М.А. Оценка доказательств и новый Гражданский Процессуальный кодекс РФ // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. № 6.
[9] Фокина М.А. Реформирование и развитие института доказательственного права России: итоги десятилетия // Вестник гражданского процесса. 2013. № 4.
[10] Шварц З.И. Размышления о содержании и пределах доказательственного значения нотариального акта (на пример, нотариального удостоверения сделок) // К 100-летию нотариальных исследований: Сб. материалов и статей. М.: ЦНИ, 2012.

Заголовок En: 

Legal Consequences Of The Notarial Certification Of Transactions With The Land Plots

Аннотация En: 

In the present article the legal consequences of the notarial certification with the land plots at the present stage are researched. Author considers purposes of the notarial certification as a key to increasing evidentiary force of the notarial act. Within a researched topic a draft of the Federal Law "On the notaries and notarial activity in Russian Federation" is analyzed. Author marks out that the certifying procedure has to giving to the notarial acts the legality presumptions and the reliability presumption. Special attention is paid to the analyses of the question of changes in the procedure of the state registration of rights for real estate and actions with it from February 1, 2014. For example the idea of refusal from legal examination of documents received for state registration under the notary certified contracts, which is directed on the avoidance of the public subject’s functions duplication during their activity conduct, rendering assistance in concern to the definition of their area of responsibility is discussed. Author emphasizes that state registration of rights for real estate and actions with it isn't capable to replace the notarial certificate of actions with land real estate as notary carries out those functions which the state registration can't execute, covering that stage of legal relationship emergence, that isn’t affected by the state registration.

Ключевые слова En: 

transaction, notarial certificate of transactions, real estate, land plot, state registration of transactions, notary, notarial action.