Залог земельного участка в праве стран континентальной Европы и Республики Казахстан

Номер журнала:

Автор: 
Краткая информация об авторе (ах): 

кандидат юридических наук, кандидат исторических наук, доцент-исследователь кафедры земельного и экологического права Российского университета дружбы народов

Аннотация: 

В статье рассматривается правовое регулирование и особенности института залога (ипотеки) земельных участков в различных европейских странах, относящихся к развитым правопорядкам и с переходной экономикой. Анализируется процесс закрепления различных видов данного права на земельные участки в современном праве. Исследуется порядок возникновения, прекращения, а также содержания данного права. Залог (ипотека) земельного участка является по своей природе ограниченным вещным правом, регламентируемый законодательством современных стран. Данный земельный титул применяется в отношении земельных участков физических и юридических лиц и может быть установлен в отношении земель (земельных участков), находящихся в различных формах собственности. Ипотека обычно осуществляется без передачи этой недвижимости во владение кредитору. Предметом ипотеки помимо недвижимости, земельных участков могут стать и права, например, узуфрукт. Необходимо также отметить разнообразие существующих форм ипотеки в различных странах, что в первую очередь связано с развитием права в данных странах. При этом следует подчеркнуть, что держатель ипотеки наделен правами по предотвращению уменьшения ценности недвижимости.  Залог (ипотека) земельного участка обязательно заносится в специальный реестр для обеспечения ее гласности.

Ключевые слова: 

вещное право, земельный участок, залог земельного участка, земельный кодекс, гражданский кодекс, система вещных прав, Россия, РФ, Франция, Германия, Нидерланды, Казахстан.

     В современном праве стран континентальной Европы залог является вещным правом. Во-первых, залог может быть ограниченным вещным правом на чужую вещь, а во-вторых, это один из способов обеспечения исполнения обязательств, который представляет комплекс правомочий кредитора (залогодержателя) по отношению к имуществу должника (залогодателя). Во всех национальных законодательствах европейских стран залог допускается в отношении движимого и недвижимого имущества (ипотека), кроме того, возможен залог прав.

     Рассмотрим, как понимается ипотека в разных странах континентальной Европы. Согласно ст. 2072 ФГК залог недвижимой вещи называется антихрезом. Предметом антихреза является недвижимость в гражданском обороте. По договору, устанавливающему антихрез, кредитор имеет право извлекать плоды недвижимости с целью погашения процентов и основной суммы требования. При этом должник полностью лишается права владения недвижимостью. Ипотека, исходя из ст. 2114 ФГК, является ограниченным неделимым вещным правом на недвижимость, при котором должник лишается возможности осуществлять владение обремененным имуществом. Согласно ст. 2118 ФГК ипотека распространяется на недвижимость в обороте и его принадлежности. Необходимо отметить, что на основании ст. 2116 ФГК ипотека бывает законной, судебной или договорной [8].

     Важно иметь ввиду, что ипотечные отношения построены на определенных принципах: принципе специальности ипотеки и принципе ее неделимости.

     Первый принцип означает, что точно должны быть определены требования кредитора и имущество, составляющее предмет ипотек. Второй принцип означает, что иск, основанный на ипотеке, не подлежит разделению.

     Итальянский законодатель приводит понятие ипотеки в ст. 2808 Гражданского кодекса [7]. Ипотека позволяет кредитору истребовать имущество, которое передается ему в обеспечение его требований и удовлетворить свои требования из стоимости этого имущества.

     В законодательстве ФРГ отсутствуют общие положения о залоге. При этом ГГУ выделяет различные виды залога. В части 7 книги 1 ГГУ содержатся нормы, регулирующие залоговые права на недвижимые вещи, а именно: ипотека, поземельный, рентный долг.

     Немецкие правоведы отмечают смешанную природу залогового права, содержащую элементы вещного и обязательственного права [5]. Это проявляется в том, что залогодержатель имеет вещное правомочие на реализацию предмета залога, которое, по сути, является правом требования к залогодателю, да и сами залоговые отношения возникают на основании вещных и обязательственных договоров.

     В соответствии с § 1113 ГГУ [1] под ипотекой понимается такое обременение земельного участка, в соответствии с которым в пользу лица, в отношении которого оно установлено, выплачивается определенная денежная сумма для удовлетворения принадлежащего ему требования в отношении земельного участка. По общему правилу предметом ипотеки может быть земельный участок (с существенными составными частями и вещными правами) в целом, который, как правило, остается во владении залогодателя. Тем не менее, существует и одно исключение, когда ипотека может устанавливаться на часть земельного участка, составляющего долю одного из сособственников данного участка (§ 1114 ГГУ).

     Согласно § 1191 ГГУ, германский законодатель определяет поземельный долг, как обременение земельного участка, установленное таким образом, чтобы лицу, в пользу которого оно существует, была выплачена определенная денежная сумма за счет стоимости земельного участка. Поземельный долг отличается от ипотеки тем, что в ипотеке денежная сумма определяется в соответствии с принадлежащим кредитору требованием.

     К поземельному долгу соответственно применяются предписания об ипотеке, если только не предусмотрено иное вследствие того, что поземельный долг не является основанием для требования [11].

     Если договором не установлено иное, срок уплаты денежной суммы по поземельному долгу наступает лишь после предупреждения о расторжение договора. О своем намерении расторгнуть договор стороны должны предупредить друг друга не менее чем за 6 месяцев. Право на расторжение договора принадлежит как собственнику, так и кредитору.

     Разновидностью поземельного долга выступает рентный долг, представляющий собой такое обременение земельного участка, при котором денежная сумма регулярно выплачивается за счет земельного (§ 1199 ГГУ).

     При установлении рентного долга должна быть определена общая сумма платежей, после выплаты которых рентный долг может быть погашен. Сумма погашения указывается в поземельной книге. 

     Собственнику земельного участка принадлежит право на погашение рентного долга.  Собственник  может осуществить данное право после предупреждения кредитора о расторжении договора. Срок предупреждения составляет 6 месяцев, если не установлено иное. Допускается и ограничение права на погашение, но по истечении 30 лет собственник может предупредить кредитора о расторжении договора и погашении долга при соблюдении установленного срока предупреждения (по общему правилу – 6 месяцев). Ели собственник предупредил кредитора, то кредитор может потребовать выплаты суммы погашения за счет земельного участка по истечении срока для предупреждения.

     По общему правилу кредитор не имеет право требовать погашения рентного долга. Исключение составляют случаи, когда вследствие ухудшения земельного участка возможность выплаты рентного долга ставится под угрозу. Такое право кредитора может быть реализовано только после истечения срока, установленного для устранения недостатков (§ 1133 ГГУ).

     В отношении суммы погашения применяются нормы о денежной сумме поземельного долга, а в отношении отдельных обязательств – положения о процентах по ипотеке.

     Рентный долг может быть преобразован в простой поземельный долг и наоборот.

     Объектом залогового права, как и узуфрукта, может выступать право, которое должно быть передаваемым (§ 1273 ГГУ). Установление залогового права на какое-либо право согласно § 1274 ГГУ осуществляется по правилам о передаче. Если для передачи залогового права на право требуется передача вещи, то применяются правила об установлении залогового права на движимые вещи. В данном случае необходимо, чтобы собственник предал вещь кредитору, и они заключили соглашение (вещно-правовой договор) на предоставление кредитору залогового права. ГГУ допускает установление залогового права на рентный и поземельный долги, к которым применяются предписания о залоговом праве на требования [10].

     Согласно Гражданскому кодексу Швейцарии залог является ограниченным вещным правом, по которому залогодержатель может обратить взыскание на движимое (заклад) или недвижимое (ипотека) имущество, являющееся предметом залога, с целью удовлетворения обеспеченные залогом обязательства из его стоимости (ст. 812 ШГК) [9].

     Новейшие законодательства стран континентальной Европы содержат нормы о залоге недвижимости (ипотеки). Так, в гражданском кодексе Нидерландов согласно ст. 227 [6] право залога и ипотеки является ограниченным имущественным правом, по которому возникает преимущество по отношению к другим кредиторам на удовлетворение иска на денежную сумму.

     Немаловажным вопросом являются случаи возникновения ипотеки. Законная ипотека возникает на основании закона и согласно ст. 2121 ФГК бывает следующих видов:

     – ипотека, принадлежащая одному из супругов на имущество другого;

     – ипотека, принадлежащая несовершеннолетним или находящимся под опекой совершеннолетним, на имущество их опекуна или законного представителя;

     – ипотека, принадлежащая государству, общинам и государственным учреждениям на имущество инкассаторов и подотчетных должностных лиц;

     – ипотека, принадлежащая отказополучателю (легатарию), на наследственное имущество.

     Судебная ипотека возникает на основании судебного решения. Исходя из ст. 2123 ФГК, к числу судебных решений относятся решения, присуждающие к исполнению, решения третейских судов.

     Договорная ипотека, согласно ст. 1217 ФГК – это ипотека, возникающая из соглашений. Данный вид ипотеки имеет ряд особенностей. Во-первых, согласно ст. 2124 ФГК договор ипотеки могут устанавливать лица, которые обладают способностью к отчуждению обременяемой ипотекой недвижимости. Таким образом, данное лицо должно быть собственником  недвижимости и обладать дееспособностью. Во-вторых, договор ипотеки должен иметь нотариальную форму (2127 ФГК).  

     В Италии различают три вида ипотек, согласно способу их установления: законная, по решению суда и добровольная. Важно отметить, что объектом ипотеки могут выступать: недвижимое имущество, узуфрукт на недвижимое имущество, суперфиций и эмфитевзис. Ипотека подлежит обязательной регистрации в реестре недвижимости по месту ее нахождения.

     Ипотека, согласно гражданскому кодексу Швейцарии, возникает на основании закона или договора. По общему правилу ипотека регистрируется в земельном реестре.

     Необходимо отметить, что ипотека по гражданскому кодексу Нидерландов устанавливается на основании нотариального акта составленного между сторонами (ст. 260 гражданского кодекса Нидерландов). Важно отметить, что согласно ст. 266 гражданского кодекса Нидерландов, если вещь является предметом ипотеки и ипотекодатель вносит в нее изменения, то по требованию ипотекодержателя, собственник вещи должен снизить ее стоимость. 

     Согласно ст. 326 Закона о вещном праве Эстонии [3]  ипотека возникает с момента внесения записи в крепостную книгу. В ипотечной записи указывается держатель ипотеки, размер (сумма) ипотеки, размер процентов ипотеки и иные побочные требования в денежном выражении (ст. 327 Закона о вещном праве Эстонии).

     Важно отметить, что исходя из ст. 328 Закона о вещном праве Эстонии собственник недвижимой вещи может установить ипотеку в свою пользу на основании нотариально удостоверенного заявления с внесением записи в крепостную книгу.

     Следует обратить пристальное внимание на содержание ипотеки. Так, ГГУ выделяет две формы ипотеки: обеспечительную и оборотную (обычную) ипотеки [2]. Оборотная ипотека является основным видом ипотеки, на которую обязательно выдается ипотечное свидетельство. Запись, сделанная в поземельной книге, имеет важнейшее значение, так как последствия записи распространяются и на само обязательство.

     Обеспечительная ипотека подразумевает, что право кредитора, вытекающее из ипотеки, определяется содержанием обеспечиваемого требования. Такая ипотека не сопровождается выдачей свидетельства, и кредитор в подтверждение своего требования не имеет права ссылаться на запись, внесенную в поземельную книгу.

     Выделяется ипотека с предельной суммой как разновидность обеспечительной ипотеки. При этом такая ипотека всегда считается обеспечительной, даже если она не была зарегистрирована в этом качестве в поземельной книге. Сущность такой ипотеки заключается в том, что при ее установлении может быть указана предельная сумма, которая обеспечивается стоимостью земельного участка и указывается в поземельной книге. Если по требованию предусмотрены проценты, то они включаются в предельную сумму. За пределами этой суммы реализация требований осуществляется на общих основаниях (§ 1190 ГГУ).

     При этом ГГУ предусматривается возможность преобразования оборотной ипотеки в обеспечительную и наоборот.

     Как особый вид ипотеки ГГУ выделяет так называемую «общую ипотеку» (§ 1132 ГГУ), суть которой состоит в установлении ипотеки для обеспечения требования сразу на несколько земельных участков. На каждый из таких земельных участков может быть обращено взыскание в полном объеме. Причем, кредитор вправе требовать по своему усмотрению удовлетворения в целом или в части из каждого отдельного участка.

     Необходимо отметить, что из стоимости земельного участка выплачиваются не только проценты по требованию, обеспеченному ипотекой, в установленном законом размере, но и возмещаются расходы, понесенные кредитором в связи с расторжением договора и ведением судебного процесса о получении удовлетворения из стоимости земельного участка (§ 1118 ГГУ).

     Согласно § 1119 ГГУ предусматривается «расширение ипотеки», т.е. получение кредитором удовлетворения в большем объеме. Это возможно в тех случаях, когда по требованию, обеспеченному ипотекой, проценты не начисляются либо процентная ставка является ниже минимальной. При этом расширение ипотеки (увеличение объема удовлетворения) не требует согласия других кредиторов должника, имеющих равную с кредитором или более позднюю очередность удовлетворения своих требований к должнику.

     Ипотека распространяется не только на земельный участок, но и на отделенные полученные от него плоды, иные составные части (при условии, что они не перешли с их отделением в собственность другого лица, не являющегося собственником или иным законным владельцем земельного участка)  и принадлежности (за исключением тех случаев, когда собственник обремененного участка еще не стал собственником принадлежностей). В силу § 1121 ГГУ взыскание не может быть обращено на плоды, составные части и принадлежности земельного участка, если они будут отчуждены или удалены с этого участка до наложения ареста.    

     Таким образом, ипотека распространяется и на требования выплаты наемной или арендной платы обремененного ипотекой земельного участка. В соответствии с § 1124 ГГУ ипотека не распространяется на плату за наем или аренду, если она была получена до наложения ареста на обремененный  земельный участок и правомочное лицо уже ей распорядилось иным образом. Причем, если распоряжение заключается в уступке права требования третьему лицу, то обращение взыскания по требованию не только не допускается, но и третье лицо имеет преимущественное право удовлетворения своего требования перед ипотечным кредитором.  При этом все происходит иначе в тех случаях, когда должник распорядился платой за наем или аренду, полученной за период, наступающий после наложения ареста на земельный участок. На такую плату действие ипотеки сохраняется, и данное распоряжение не имеет силы в отношении ипотечного кредитора.

     Так как ипотечный кредитор не может требовать взыскания платы за наем или аренду, то и наниматель или арендатор не могут зачесть принадлежащее ему требование в отношении наймодателя или  арендодателя против требования ипотечного кредитора.

     В тех случаях, когда имущество, на которое распространяется ипотека,  застраховано в пользу собственника или иного законного владельца земельного участка, то ипотека распространяется и на требования к страховщику до тех пор, пока данное имущество не восстановлено или его стоимость не возмещена (§ 1127 ГГУ). 

     Возможны ситуации, когда один земельный участок в определенных законом случаях становится частью другого. Тогда и ипотеки, обременяющие земельный участок, к которому производится приписывание, распространяются на него. При этом следует отметить, что права, которыми обременен приписанный земельный участок, пользуются приоритетом по отношению к ипотекам (§ 1131 ГГУ).

     ГГУ достаточно полно защищает права ипотечного кредитора. Например, при наличии угрозы надежности ипотеки вследствие ухудшения  земельного участка, кредитор может назначить собственнику льготный срок для устранения недостатков. Если подобная угроза не была устранена, то кредитор вправе потребовать удовлетворения из стоимости земельного участка. Кредитор также имеет право предъявить негаторный иск собственнику земельного участка или третьему лицу, если их действия дают повод опасаться ухудшения земельного участка. Более того, к ухудшению земельного участка приравнивается ухудшение принадлежностей участка (только тех, на которые распространяется ипотека), а также их удаление с земельного участка, противоречащее правилам надлежащего ведения хозяйства. Кроме того, при производстве взыскания  по ипотеке в интересах кредитора собственником считается лицо, которое внесено в поземельную книгу в этом качестве.

     Германское законодательство также предусматривает и случаи отказа от ипотеки. Так, вследствие отказа кредитора от ипотеки право на нее приобретает собственник. Отказ кредитора от ипотеки может требовать и собственник земельного участка при наличии у него достаточных возражений, которые могут исключить осуществление ипотеки на продолжительный срок. Отказ обязательно должен быть заявлен органу, в котором ведутся поземельные книги, или собственнику. Затем отказ подлежит внесению в поземельную книгу.

     Следует отметить, что к правам собственника обремененной ипотекой вещи, согласно ст. 76-77 Земельного кодекса Республики Казахстан [4] применяются правила об ипотеки недвижимости. Важно отметить, что существуют законодательные ограничения, не допускающие залог:

     1. части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка;

     2. всего делимого земельного участка или его части или права землепользования на весь земельный участок или его часть без одновременного залога здания (строения, сооружения), находящегося на предоставляемом в залог земельном участке или на предоставляемой в залог его части;

     3. неделимого земельного участка или права землепользования на неделимый земельный участок без одновременного залога находящегося на нем здания (строения, сооружения).

     4. залог здания (строения, сооружения) без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога всего неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение), не допускается.

     Необходимо подчеркнуть, что держатель ипотеки наделен правами по предотвращению уменьшения ценности недвижимости. В договоре об ипотеке не могут предусматриваться передача земельного участка или права землепользования кредитору или третьим лицам, ограничение права залогодателя и (или) третьих лиц пользоваться находящимся в собственности или землепользовании земельным участком, заложенным по договору об ипотеке, в соответствии с его назначением, а также извлекать из этого участка плоды и доходы

     Исходя из ст. 80 Земельного кодекса Республики Казахстан залог земельного участка или права землепользования подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

     Итак, залог земельных участков может быть установлен в форме ипотеки. В рассматриваемых странах данное право имеет вещно-правовой характер. Ипотека обычно осуществляется без передачи этой недвижимости во владение кредитору. Предметом ипотеки помимо недвижимости могут стать и права, например, узуфрукт. Необходимо также отметить разнообразие существующих форм ипотеки. При этом ипотека обязательно заносится в специальный реестр для обеспечения ее гласности.

ЛИТЕРАТУРА: 

[1] Бергман В. Гражданское уложение Германии. М.: Волтерс Клувер. 2008.
[2] Герасин С.И. Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ. – М., 2005.
[3] Закон о вещном праве Эстонии. ПАЭ. 1999.
[4] Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 № 442-II // URL: http://online.zakon.kz
[5] Калмыкова А.В. Сущность права залога в германском и российском праве // Журнал российского права. 2007. № 3.
[6] Фельдбрюгге Ф.Й.М. Гражданский кодекс Нидерландов. Кн. 2, 3, 5, 6 и 7. 2-е изд. Лейден. 2000.
[7] Codice Civile. – Trento. 2008.
[8] Code civil Ordonnance n. 2004-164 du 20 février 2004 art. 1 JORF 21 février 2004 en vigueur le 1er juin 2004.
[9] François Dessemontet,Tugrul Ansay,Tuğrul Ansay Zürich Introduction to Swiss law. Zürich. 2004.
[10] Mathias Reimann,Joachim Zekoll Introduction to German law. München. 2005.
[11] J. v. Staundiger/Wiegand. Kommentar zum Beurgelichen Gesetzbuch. Nuebearb. 2002.

Заголовок En: 

Pledge Of The Land Plot Under The Law Of Continental Europe Countries And The Republic Of Kazakhstan

Аннотация En: 

In the article the legal regulation and institutional features of mortgage of land in various European countries, that has developed legislation and transitional economies are researched. The processes of securing various types of these rights for land in modern law are analyzed. The order of occurrence, termination, as well as contents of this law is researched. Pledge (mortgage) of land is by it’s nature is the inherently limited real right, regulated by laws of modern countries. This land title applies to the land owned by individuals and entities and can be set in relation to land, which is in different forms of ownership. Mortgages are usually registered without the transfer of this property into the possession of the creditor. The subject of mortgage, in addition to real estate, may be land rights, for example, usufruct. It should also be noted that variety of mortgage forms in different countries exists, what is primarily related to the development of law in these countries. Meanwhile, it should be emphasized that the holder of mortgage is given the authority to prevent decrease in the value of real estate. Record of pledge (mortgage) of land is mandatorily placed into the special register in order to ensure its publicity.

Ключевые слова En: 

real right, land plot, pledge of the land plot, land code, civil code, system of the real rights, Russia, Russian Federation, France, Germany, Netherlands, Kazakhstan.